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Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 20.08.2009

Art. 135 Abs. 1 und Art. 136 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Massgeblichkeit des beurkundeten Kaufpreises und Möglichkeit davon abzuweichen (Verwaltungsrekurskommission, 20. August 2009, I/1-2008/205).

 

 

Präsident Nicolaus Voigt, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

 

X, Rekurrentin,

 

gegen

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

betreffend

 

Grundstückgewinnsteuer

 

Sachverhalt:

 

A.- Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 2006 veräusserte X die Grundstücke Nr. 0001 (Grundbuch St. Fiden), in St. Gallen, bestehend aus 113/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. 0002 mit Sonderrecht an der 5 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit Keller und Waschküche im Untergeschoss, und Nr. 0003 (Grundbuch St. Fiden), bestehend aus 1/27 Miteigentum am Grundstück Nr. 0004 (Abstellplatz), zum Kaufpreis von Fr. 536'000.-- an ihre Mutter M. Der Eigentumsübergang erfolgte ebenfalls am 27. Juni 2006. In der Steuererklärung für Grundstückgewinne deklarierte X einen Veräusserungserlös und Erwerbspreis von je Fr. 536'000.-- sowie Nebenkosten von Fr. 6'207.--. Daraus resultierte kein steuerbarer Grundstückgewinn.

 

Nachdem Abklärungen des kantonalen Steueramtes, Abteilung Juristische Personen, ergeben hatten, dass X die fraglichen Grundstücke seinerzeit von der B AG effektiv zu einem Preis von Fr. 436'000.-- erworben habe, wurden ihr lediglich Fr. 436'000.-- als Erwerbspreis angerechnet. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten von Fr. 6'207.-- ergab sich ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 93'793.-- und ein Steuerbetrag von Fr. 24'004.--

 

B.- Gegen diese Veranlagung erhob X mit Schreiben vom 2. April 2008 Einsprache mit dem Antrag, auf die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer sei zu verzichten. Zur Begründung brachte sie vor, es ergebe sich kein Grundstückgewinn, da der Veräusserungserlös mit dem Erwerbspreis übereinstimme. Mit Entscheid vom 6. August 2008 wurde die Einsprache abgewiesen.

 

C.- Mit Schreiben vom 8. September 2008 zuhanden des kantonalen Steueramtes erhob X gegen diesen Einsprache-Entscheid Rekurs mit dem sinngemässen Antrag, der steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. 0.-- zu veranschlagen. Der Rekurs wurde zuständigkeitshalber an die Verwaltungsrekurskommission überwiesen.

 

Mit Vernehmlassung vom 4. November 2008 beantragte die Vorinstanz die kostenfällige Abweisung des Rekurses.

 

Im Rahmen der Rekursbearbeitung wurde die Rekurrentin aufgefordert, weitere Beweismittel einzureichen, wovon sie mit Schreiben vom 3. Mai 2009 Gebrauch machte.

 

Auf die von den Parteien zur Begründung ihrer Anträge gemachten Ausführungen und die Akten wird, soweit notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

 

D.- Der Entscheid wurde mit Zustelldatum vom 24. August 2009 mit Kurzbegründung eröffnet. Die Rekurrentin verlangte mit Eingabe vom 27. August 2009 die ausführliche Begründung.

 

Erwägungen:

 

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 8. September 2008 ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

 

2.- Umstritten ist der anrechenbare Veräusserungserlös.

 

a) Die Rekurrentin macht geltend, sie habe die fragliche 5 ½-Zimmerwohnung samt Abstellplatz zum gleichen Preis an ihre Mutter verkauft, zu dem sie sie erworben habe. Sie habe ihr denselben Rabatt gewährt. Selbstverständlich wolle sie an ihrer Mutter, mit der sie seit Januar 2008 zusammenwohne, nichts verdienen.

 

Die Vorinstanz bringt zur Hauptsache vor, der Veräusserungserlös sei unbestritten und betrage gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag Fr. 536'000.--. Der Erwerbspreis betrage lediglich Fr. 436'000.--. Obschon im damaligen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag der Betrag von Fr. 536'000.-- als Erwerbspreis genannt worden sei, habe die Rekurrentin lediglich Fr. 436'000.-- bezahlen müssen. Die damalige Verkäuferin B AG habe ihr am 2. März 2005 Fr. 100'000.-- zurückbezahlt. Die Aktionäre der B AG, Y und Z (Vater und Bruder der Rekurrentin), hätten den niedrigeren Kaufpreis mit dem Buswendeplatz in nächster Nähe begründet, welcher die Wohnung schwer verkäuflich mache. Da die Rückzahlung bereits im Jahr 2005 stattgefunden habe, wäre es ohne weiteres möglich gewesen, den Kaufpreis im Kaufvertrag vom 27. Juni 2006 auf Fr. 436'000.-- und nicht auf Fr. 536'000.-- festzulegen. Laut Kaufvertrag seien die Grundpfandschulden von Fr. 382'750.-- übernommen worden und Fr. 153'250.-- an die Rekurrentin bezahlt worden. Daraus ergebe sich eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Erlös von Fr. 100'000.--.

 

b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 130 Abs. 1 StG die Gewinne, die aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden. Der Steuerbetrag wird nach Art. 140 StG anhand des Grundstückgewinns berechnet, der dem Betrag entspricht, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 134 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Der Erwerbspreis ist daher in der Regel identisch mit dem Veräusserungserlös, den der Rechtsvorgänger erhalten hat und welcher der damaligen Gewinnberechnung zugrundegelegen hat (GVP 2002 Nr. 20).

 

Nach Art. 216 Abs. 1 des Obligationenrechts (SR 220, abgekürzt: OR) bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Auch entsprechende Vorverträge bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis kommt grundsätzlich erhöhte Beweiskraft zu. Es bleibt dem Steuerpflichtigen indessen unbenommen, den Nachweis zu leisten, dass der Erwerbspreis unrichtig beurkundet wurde (VerwGE vom 29. September 1977 in Sachen A.D., S. 12).

 

c) Die Rekurrentin hat die Grundstücke Nrn. 0001 und 0003 in St. Gallen-St. Fiden am 3. März 2005 von der B AG zu einem beurkundeten Kaufpreis von Fr. 536'000.-- erworben (act. 8/4). Im Rahmen der Veranlagung der Veräusserin für das Jahr 2005 wurde festgestellt, dass die Rekurrentin entgegen dieser Vereinbarung lediglich Fr. 436'000.-- bezahlt hatte. Wegen der benachteiligten Lage der Wohnung in unmittelbarer Nähe eines Buswendeplatzes wurden ihr von der B AG per 2. März 2005 Fr. 100'000.-- zurückbezahlt, nachdem die Verkäuferin von der Rekurrentin nebst der Übernahme der Grundpfandschuld von Fr. 360'000.-- ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen über Fr. 176'000.-- erhalten hatte (act. 8/6). In der Steuererklärung für Grundstückgewinne deklarierte die Rekurrentin als Erwerbspreis Fr. 536'000.--. Die Vorinstanz setzte den Erwerbspreis in der Folge auf Fr. 436'000.-- herab. In ihrer Einsprache vom 2. April 2008 anerkennt die Rekurrentin den tieferen Erwerbspreis, indem sie darlegt, die erhaltene Rückzahlung an ihre Mutter weitergegeben zu haben (act. 8/11). Auch im Rekurs spricht sie von einem Rabatt, der ihr beim Kauf gewährt worden sei (act. 2). Gegen den effektiven Erwerbspreis von Fr. 436'000.-- erhebt sie damit keine Einwände. Unabhängig vom in diesem Verfahren nicht relevanten "Einverständnis" der Aktionäre der B AG, Y und Z (Ehemann und Stiefsohn der Rekurrentin, im Einsprache-Entscheid und in der Vernehmlassung fälschlicherweise als Vater und Bruder der Rekurrentin bezeichnet), die Weiterveräusserung mit der Grundstückgewinnsteuer abzurechnen, ist folglich von einem Erwerbspreis von Fr. 436'000.-- auszugehen.

 

Streitig ist hingegen der Erlös. Die Rekurrentin macht geltend, sie habe ihrer Mutter beim Verkauf der fraglichen Grundstücke denselben Rabatt gewährt, den sie beim Kauf erhalten habe. Für diese steuermindernde Tatsache ist sie beweispflichtig (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 379 f.). Auf entsprechende Aufforderung im Rekursverfahren hin, die effektive Höhe des Kaufpreises nachzuweisen, reichte die Rekurrentin einen Kaufvertrag vom 1. Juni 2006 ein, worin sich die Käuferin M zur Bezahlung eines "Restbetrages" von Fr. 436'000.-- verpflichtete (act. 12/1). Vom "Kaufpreis" von Fr. 536'000.-- wurden Fr. 53'600.-- Wertverminderung durch VBSG St. Gallen, Fr. 15'000.-- Zahlung der Stadt St. Gallen VBSG direkt und Fr. 31'400.-- Einbauten bezahlt von der Familie M in Abzug gebracht. Am 27. Juni 2006 erfolgte auf dem Grundbuchamt St. Gallen die öffentliche Beurkundung des Verkaufs der 5 ½-Zimmerwohnung samt Abstellplatz. Als Kaufpreis für beide Grundstücke wurde der Betrag von Fr. 536'000.-- vereinbart, getilgt durch Übernahme der Grundpfandschulden von Fr. 382'570.-- und Überweisung eines Betrages von Fr. 153'250.-- (Ziff. 2 der Kaufbestimmungen, act. 8/2). Trotz ursprünglicher Absicht, die Wohnung für Fr. 436'000.-- zu veräussern, wurde beim definitiven Abschluss des Kaufvertrags ein Preis von Fr. 536'000.-- vereinbart. Falls auch im Zeitpunkt der Beurkundung ein zu bezahlender Preis von Fr. 436'000.-- beabsichtigt gewesen wäre, ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Parteien damals einen falschen höheren Preis hätten beurkunden sollen, zumal damit finanzielle Nachteile verbunden waren (höhere Handänderungsgebühren, Grundstückgewinnsteuer). Hinzu kommt, dass dem Vorvertrag vom 1. Juni 2006 keine Gültigkeit zukommt. Einfache Schriftlichkeit reicht dafür nicht aus, es ist zwingend eine öffentliche Beurkundung nötig (vgl. Art. 216 Abs. 2 OR). Mit diesem ungültigen Kaufvertrag vermag die Rekurrentin den beurkundeten Kaufpreis von Fr. 536'000.-- nicht zu entkräften. Im öffentlich beurkundeten Vertrag ist nebst der Übernahme der Grundpfandschulden von Fr. 382'750.-- von einer Zahlung von Fr. 153'250.-- die Rede. Den Nachweis eines davon abweichenden Zahlungseingangs hat die Rekurrentin nicht erbracht. Auch eine nochmalige Änderung des Kaufpreises nach der öffentlichen Beurkundung wurde nicht belegt. Ein tatsächlich bezahlter niedrigerer Kaufpreis als der verurkundete ist damit nicht nachgewiesen. Unter diesen Umständen ist in Übereinstimmung mit der Vorinstanz von einem Erlös von Fr. 536'000.-- auszugehen. Abzüglich der unbestrittenen Nebenkosten von Fr. 6'207.-- resultiert damit ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 93'793.--. Gegen die Steuerberechnung hat die Rekurrentin keine Einwände erhoben.

 

d) Der Rekurs ist demzufolge abzuweisen.

 

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- ist angemessen (vgl. Ziff. 362 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist zu verrechnen.

 

Entscheid: 

  1. Der Rekurs wird abgewiesen.
  2. Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.-- unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--.

 

 

 

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